Precauciones para el consumidor

Descuentos

Algunos acreedores ofrecen tasas iniciales de ARM que son más bajas que la suma del índice y el margen. Estas tasas, llamadas tasas descontadas, a menudo son combinadas con grandes costos iniciales del préstamo (“puntos”) y con tasas mucho más altas una vez que el descuento se venza.

A menudo, los descuentos muy grandes son dispuestos por el vendedor. El vendedor le abona una cantidad al acreedor para que éste último pueda ofrecerle a usted una tasa menor y mensualidades más bajas al inicio del plazo hipotecario. Este arreglo, en inglés es denominado como “buydown” o sea, una tasa de interés reducida mediante el pago de puntos de descuento adicionales. El vendedor puede aumentar el precio de venta de la casa para cubrir el costo de la reducción de la tasa de interés.

Un acreedor puede usar una tasa inicial baja para decidir si aprueba o no su préstamo, basado en su capacidad de pago. Usted debe tener cuidado al considerar si tendrá la capacidad de confrontar los pagos en los años siguientes después que el descuento haya vencido y la tasa sea ajustada.

Así es cómo podría operar un descuento. Supongamos que la tasa de ARM prevaleciente a un año (tasa índice más margen) es del 10%. Pero su acreedor está ofreciendo una tasa del 8% para el primer año. Con la tasa del 8%, su mensualidad para el primer año sería de $476,95.

Pero no olvide que con un ARM descontado, lo más probable es que su pago inicial se mantendrá a $476,95 por sólo 12 meses, y que todos los ahorros durante el período de descuento pueden ser recuperados durante el plazo del préstamo o pueden ser incluidos en el precio de compra de la vivienda. De hecho, si usted compra una casa usando esta clase de préstamo, corre el riesgo de...

“Shock” de pago

El “shock” de pago puede ocurrir si su pago hipotecaria sube bruscamente con el primer ajuste. Veamos qué ocurriría en el segundo año si la tasa de su ARM descontada al 8% subiera hasta la tasa prevaleciente del 10%.
      

Tasa de interés ARM
   

Pago mensual
     
      

1er. año (sin descuento) @ 8%
   

$ 476,95
     
      

2do. año @ 10%
   

$ 568,82
     

Como muestra el ejemplo, aún si la tasa índice se mantiene igual, su mensualidad subiría de $476,95 a $568,82 en el segundo año.

Supongamos que la tasa índice sube 2% en un año y que la tasa del ARM aumenta a 12%
      

Tasa de interés ARM                            Pago mensual           
1er. año (sin descuento) @ 8%            $ 476,95
     
      

2do. año @ 12%                               $ 665,43
     

Eso resulta en un aumento de casi $200 en su pago mensual. Usted puede ver lo que ocurriría si usted elige una ARM debido a una tasa inicial baja. Usted puede protegerse de grandes aumentos buscando una hipoteca con características, definidas a continuación, que pueden reducir este riesgo.

¿Cómo puedo reducir mi riesgo?

Además de ofrecer un límite de tasas global, la mayoría de las ARM también tienen “topes” que protegen a los prestatarios de aumentos extremos en las mensualidades. Otras le permiten a los prestatarios convertir un ARM a una hipoteca con tasa fija. Mientras que los ARM pueden ofrecerle beneficios reales, también pueden costar más, o pueden conllevar factores específicos como una amortización negativa.

Tope de tasas de interés

Un tope de tasa de interés limita la cantidad de aumento de su tasa de interés. Existen dos tipos de topes de interés:
   

Topes periódicos, que limitan el incremento de las tasas de interés de un período de ajuste al otro; y
   

Topes globales, que limitan el incremento de las tasas de interés durante el plazo del préstamo.

Por ley, casi todas los ARM deben tener un tope global. Muchas tienen un tope periódico.

Supongamos que usted tiene un ARM con un tope de tasa de interés periódico del 2%. En el primer ajuste, la tasa índice sube 3%. El ejemplo muestra lo que ocurre.
      

Tasa de interés ARM                   Pago mensual
     
      

1er. año @ 10%                          $ 570,42
     
      

2do. año @ 13% (sin límite)          $ 717,12
     
      

2do. año @ 12% (con límite)        $ 667,30
     
      

Diferencia en 2do. año entre pago con límite y pago
sin límite = $ 49,82
     

Una disminución en las tasas de interés no siempre conduce a una disminución de los pagos mensuales. De hecho, con algunos ARM que tienen topes de tasa de interés, el monto de su pago puede aumentar aunque la tasa índice haya permanecido igual o haya bajado. Esto puede ocurrir cuando un tope de tasa de interés ha estado manteniendo su tasa de interés por debajo de la suma del índice más el margen. Si un tope de tasa mantiene su tasa de interés baja, los aumentos en la tasa índice que no fueron aplicados debido al tope pueden conducir ajustes en las tasas en el futuro.

Con algunos ARM, los pagos pueden
aumentar aún cuando la tasa índice siga
siendo la misma o disminuya.

Para demostrar cómo funcionan los sobrantes, el índice en el siguiente ejemplo aumenta 3% durante el primer año. Dado que este ARM limita los aumentos de tasas a 2% en cualquier momento dado, la tasa es ajustada sólo 2% alcanzando al 12% para el segundo año. Sin embargo, el restante 1% de aumento en el índice sobra para la próxima vez que el acreedor pueda ajustar las tasas. Entonces, cuando el acreedor ajusta la tasa de interés para el tercer año, la tasa aumenta 1%, alcanzando el 13%, aunque no haya cambios en el índice durante el segundo año.
      

Tasa de interés ARM                          Pago mensual
     
      

1er. año @ 10%                                  $ 570,42
     
      

Si el índice sube un 3%...
2do. año @ 12% (con tope del 2%)        $ 667,30
     
      

Si el índice sigue igual...
Para el 3er. año @ 13% (con tope)         $ 716,56
     
      

Aunque el índice siga igual en el 3er. año, el pago
aumenta $ 49,26
     

En general, la tasa de su préstamo puede subir en cualquier fecha programada de ajuste cuando el índice más el margen sea más alto que la tasa que usted está pagando antes del ajuste.

El próximo ejemplo muestra como un tope de tasa global del 5% afectaría su préstamo. Digamos que la tasa de interés aumenta 1% en cada uno de los primeros diez años. Con un tope global del 5%, su pago jamás excedería los $813,00—comparado con los $1.008,64 que habría alcanzado en el décimo año basado en una tasa de interés del 19%.
      

Tasa de interés ARM              Pago mensual
     
      

1er. año @ 10%                       $ 570,42
     
      

10er. año @ 15% (con límite)    $ 813,00
     

Topes de pago

Algunos ARM incluyen topes de pago que limitan el aumento de su pago mensual en el momento de cada ajuste, usualmente a un porcentaje del pago anterior. En otras palabras, con un tope de pago del 7%, un pago de $100 podría aumentar a no más de $107.50 en el primer período de ajuste, y a no más de $115.56 en el segundo.

Supongamos que su tasa cambia en el primer año en 2 puntos de porcentaje pero sus pagos pueden aumentar en no más que el 7½ % en cualquier año.

Así es como serían sus pagos:
      

Tasa de interés ARM        Pago mensual
     
      

1er. año @ 10%              $ 570,42
     
      

2do. año @ 12%
(sin tope de pago)          $ 667,30
     
      

2do. año @ 12%
(con el 7½% de tope)    $ 613,20
     
      

Diferencia en pago mensual =
   

$   54,10
     

Muchas ARM con topes de pago no poseen topes periódicos de tasas de interés.

Amortización negativa

Si su ARM incluye un tope de pago, asegúrese de averiguar sobre la “amortización negativa.”

Amortización negativa significa que el saldo de la hipoteca aumenta. Esto sucede cuando sus mensualidades hipotecarias no son suficientes para pagar todos los intereses a pagar de su hipoteca. Dado que los topes de pago limitan sólo los aumentos en el monto a pagar, y no los aumentos de tasas de interés, los pagos a veces no cubren todos los intereses a pagar en su préstamo. Esto significa que la diferencia de intereses en su pago es sumada automáticamente a su deuda, y el interés puede ser cobrado junto con ese monto. Entonces usted podría deberle al acreedor más dinero más adelante en el plazo del préstamo de lo que debía al principio. Sin embargo, un aumento en el valor de su casa puede compensar el aumento en lo que usted debe.

La próxima ilustración utiliza las cifras del ejemplo anterior para mostrar cómo funciona la amortización negativa durante un año. Sus primeros 12 pagos de $570,42, basados en una tasa de interés del 10%, redujeron el saldo a $64.638,72 al final del primer año. La tasa sube a 12% en el segundo año. Pero debido al tope de pago del 7½%, sus pagos no son lo suficiente para cubrir todo el interés. La diferencia del interés es sumada a su deuda (más interés), lo cual produce una amortización negativa de $420,90 durante el segundo año.
      

Monto al inicio del préstamo = $ 65.000
     
      

Monto del préstamo al final del 1er. año = $ 64.638,72

Amortización negativa durante 2do. año = $ 420,90

Monto del préstamo al final del 2do. año = $ 65.059,62
($ 64.638,72 + $ 420,90)

Si usted vendiera su casa en este momento, usted debería casi $ 60 más de lo que originalmente pidió prestado)
     

En resumen, el tope de pago limita los aumentos en su pago mensual al diferir parte del aumento en intereses.

Eventualmente, usted tendrá que liquidar el saldo restante más alto del préstamo a la tasa de ARM que esté en vigencia en ese momento. Cuando esto ocurra, puede haber un incremento sustancial en su pago mensual.

Algunas hipotecas incluyen un tope a la amortización negativa. El tope típicamente limita el monto total que usted pueda deber a 125% del monto original del préstamo. Cuando se llegue a ese punto, las mensualidades pueden ser fijadas para pagar el préstamo en su totalidad durante el plazo restante y su tope de pago puede no aplicarse.

Usted mismo puede limitar la amortización negativa aumentando voluntariamente su mensualidad.

Asegúrese de tratar el tema de la amortización negativa con el acreedor para entender cómo se aplicará a su préstamo.

Pago anticipado y conversión

Si usted obtiene un ARM y su situación financiera cambia, usted puede decidir que no quiere arriesgarse a ningún otro cambio en la tasa de interés y el monto de la mensualidad.

Cuando esté considerando un ARM, pida información sobre prepago y conversión.

Prepago. Algunos convenios pueden requerirle que pague honorarios especiales, penalidades, o multas si usted liquida la hipoteca antes del plazo. Muchos ARM le permiten pagar el préstamo en su totalidad o parcialmente sin penalidades cuando la tasa es ajustada. Los detalles del prepago a veces son negociables. De ser así, usted debe negociar para que no haya penalidades o para que sean lo más bajas posibles.

Conversión. Su convenio con el acreedor puede incluir una cláusula que le permita convertir el ARM a una hipoteca a tasa fija en ciertos momentos. Cuando usted convierte, la nueva tasa generalmente se fija a la tasa prevaleciente en el mercado de hipotecas a tasa fija.

La tasa de interés o cargos iniciales pueden ser un poco más altos para un ARM convertible.

Asimismo, un ARM convertible puede requerir honorarios especiales al momento de la conversión. 




La Junta de la Reserva Federal y la Oficina de Supervisión de Entidades de Ahorro prepararon este folleto sobre hipotecas a tasa ajustable (ARM, por sus siglas en inglés para adjustable rate mortgage) a raíz de un pedido del Comité Central de Banca, Finanzas y Asuntos Urbanos (actualmente, el Comité de Servicios Financieros) y con el asesoramiento de muchas otras agencias y grupos de comercio y consumo.

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